Değerli ziyaretçimiz, Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı sayfamıza hoş geldiniz. Bu sayfamızda sizlere taşınmaz edinimi ile Türk vatandaşlığı kazanılması konusunda önemli bilgiler vereceğiz.
Türkiye’de çalışmayan, fakat Cumhurbaşkanlığı kararına göre belirlenmiş kapsam ve tutarlarda yatırım yapacak yabancı uyruklu kişiler ile bu kişilerin eşi ve 18 yaşını doldurmamış çocukları, istisnai olarak Türk Vatandaşlığı kazanabilmektedir. 2018 yılında yapılmış olan son düzenlemeler ile en az 250.000 Dolar (USD / Amerikan Doları) değerinde bir gayrimenkul (ev ya da iş yeri gibi bir taşınmaz) satın alan yabancı uyruklu kişilere ve bu kişilerin eşi ile 18 yaşından küçük durumdaki çocuklarına Türk Vatandaşlığına istisnai olarak başvuru yapma hakkı tanınmıştır. Gereken yatırımın yapılması ve ilgili belgelerin toplanması neticesinde, Türkiye İçişleri Bakanlığı'na bağlı Nüfus ile Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğüne Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı başvurusu yapılmaktadır.
Yazımızın devamında, mutlaka bir uzmanla iletilmesi gereken bu uzun ve karmaşık sürecin bazı detaylarını sizlerle paylaşacağız. Öncelikle genel anlamıyla ev alarak Türk vatandaşlığı konusunu inceleyelim. Taşınmaz Satın Almak ile Türk Vatandaşlığı için öncelikle Minimum 250.000 Dolar (USD / Amerikan Doları) ya da farklı bir döviz çeşidinin Türk Lirası karşılık tutarında bir taşınmazı, 3 yıl satılamaması konusunda şerh koyulması şartı ile tapu kayıtlarına geçirmek gerekir. Yabancı uyruklu kişinin, satın aldığı, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurduğu ve en az 250.000 Dolar (USD / Amerikan Doları) ya da farklı bir döviz çeşidinin Türk Lirası karşılık tutarını peşin olarak ödemesi sonrasında noterde düzenlenecek olan sözleşmede en az 3 (üç) yıl süre ile mülkün devri ya da terkinin yapılamayacağı taahhüt edilmelidir. Tapu siciline şerhi ise Çevre & Şehircilik Bakanlığı tarafınca tespit edilmektedir. Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı konusundaki şart ve sınırlamaları ise aşağıdaki gibidir.
7 Aralık 2018 tarihinde Resmi Gazete'de yayınlanan Cumhurbaşkanlığı Kararı ile yapılmış olan değişiklikten önce, yabancı uyruklu kişiler sadece kat mülkiyeti verilmiş olan ve tamamlanmış taşınmazları satın alıyordu. Yapılan değişiklik ile birlikte yabancı uyruklu kişiler, aşağıdaki belirtmiş olduğumuz şartları taşıması kaydı ile devam etmekte olan projelerden de satın alım yapabilirler ve Türk vatandaşlığına başvurabilirler:
Yukarıda bahsetmiş olduğumuz değişikliğin daha iyi anlaşılması için Türkiye Cumhuriyeti Hukuku’nda kat irtifakı ve mülkiyeti kavramlarını da açıklamak gereklidir:
Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı konusundaki mülkiyet ve iskan hususları ise aşağıdaki gibidir:
Kat irtifakı bulunan bir yapının tamamlanması ardından, müteahhit tarafınca ilgili belediyeye proje uygunluğu için denetim başvurusunda bulunulur. Belediye içerisindeki ilgili birimler inşaatı inceler ve onaylı projeye uygunluğu denetler. Denetimin tamamlanması sonrasında inşaat, projeye uyumlu şekilde bitirilmiş ise belediye, söz konusu binaya ‘"Yapı Kullanma İzni Belgesi" ya da diğer adıyla "iskân" çıkartır.
Bu kapsamda kat irtifaklı bir mülk almanın dezavantajları bulunmaktadır. Kat irtifaklı tapunun alınması sonrası bina, müteahhit tarafınca ilgili belediye onaylı projeye aykırı bir şekilde tamamlanabilir. Bu tür bir durumda onaylı projeye aykırı inşa edilmiş bina, belediye ya da ilin idare kurulu kararıyla veya valilik tarafından yıktırılabilir. Farklı sebeplerle de diğer hak sahiplerinin konut hakkında bir yıkım kararı aldırması gibi sonuçlarla karşılaşmak da mümkündür. Bunun yanında bankalar müşterisine kredi verirken kat irtifaklı dairelerin yapı izni olma şartını aramakta. Tüm bu sebeplerle, söz konusu daire projeye uygun yapılmış olsa da yapı kullanma izni belgesi alınmamış bir konutu satın almak her halükarda bir miktar risk taşır. Toparlamak gerekirse, kat mülkiyeti tapusu yasal açıyla daha sağlam bir dayanaktır. Bu yüzden mülk satın almadan önce olası potansiyel riskleri incelemek gerekir. Yazımızın devamında Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı konusundaki usül ve esasları inceleyebilirsiniz.
Taşınmaz satın almak ile ilgili usuller ve esaslar, Tapu & Kadastro Müdürlüğü, Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı ile Çevre & Şehircilik Bakanlığı'nca zaman içerisinde yayımlanan genelgeler ile belirlenmiştir. Bu kapsamda tapu müdürlüklerinde uygulanmakta olan 2023 tarihli güncel usuller ve esasları aşağıda inceleyebilirsiniz:
Yönetmelikte 2017 ile 2018 yılları arasında 3 değişiklik yapılmıştır, buna göre:
Türkiye Cumhuriyeti, toplamda 185 ülkenin vatandaşı için aşağıda belirtilen kanuni sınırlara uymak şartı ile taşınmaz mülk satın almalarına ve Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı başvurusu yapmalarına izin vermiştir:
Satın alınacak taşınmazın sayısı konusunda herhangi bir sınırlama yoktur. Yabancı uyruklu kişi aynı anda ya da eğer isterse farklı zamanlarda birden fazla mülk satın alır ise, bu taşınmazların toplam değerin minimum 250.000 Dolar (USD / Amerikan Doları) olması gerekmekte. Ek olarak tüm bu taşınmazların üzerinde üç yıl satılamama şerhi bulunması durumu da aynı şekilde uygulanmalıdır.
Satın alınmış olan taşınmazın değer tespiti noktasında, aşağıda belirtilmiş olan üç değer türü, ayrı şekilde hesaplanmalı. Yönetmelikteki 1.000.000 Dolar (USD / Amerikan Doları) veya 250.000 Dolar (USD / Amerikan Doları) değerini sağlamalı.
Taşınmaz satın alınmadan önce, SPK (açılımı Sermaye Piyasası Kurulu) ve BDDK (açılımı Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu) tarafınca yetkili gayrimenkul değerleme kurumları tarafından mülkün piyasa değerini gösteren mülk değerleme raporu hazırlanması gerekir. Başvuru esnasında sunulacak olan raporun düzenleme tarihi, başvuru tarihinin en fazla 3 ay öncesine kadar olabilir. Bu rapor, tüm işlem tamamlanana kadar geçerli sayılmaktadır. Eğer değerleme raporu satın alımdan önce alınmadı ise, mülkün satın alım tarihi baz alınarak düzenlenecek bir değerleme raporu istenir. Senet ve rapor değeri uyumu şart değildir. Her ikisinin de ayrı şekilde 250.000 Dolar (USD / Amerikan Doları) değeri sağlamış olması yeterli. Henüz tamamlanmış bir mülk satın alınması durumunda ise, söz konusu raporda, yapının bitmiş haldeki değerinin bulunması ve hesaplanması gerekir.
2018 tarihinde yayımlanan genelge ile, yapılan tüm işlemlerde dekont ibraz edilmesi zorunlu duruma getirilmiştir. Bu sebeple yapılan satış işleminin bankalar aracılığı ile gerçekleştirilmesi şarttır. İlgili bedelin alıcının tarafından satıcının hesabına yatırıldığına dair bankadan onaylı dekont, başvuru esnasında sunulmaktadır. Dekontun tarihi, satış işleminde belrtilen satış tarihinden sonra da olabilir. Ancak dikkat edilmesi gereken nokta; satış vaadinde dekont tarihi, sözleşmenin noter düzenlemesinden daha önce ya da en geç sözleşmenin günü olmalıdır. Noterdeki düzenlemeden sonra yapılan ödeme dekontu, peşin bir ödeme sayılamayacağı için geçersizdir.
Satış vaat ya da satış işleminde, hacizli bir şekilde veya mevcuttaki ipotek ile birlikte satış yapılabilmesi de mümkündür. Taşınmazın ipotek / satış işlemi yöntemi ile edinilmesi durumundaki değer tespitinde, satış bedelinden ilgili kredi tutarları düşüldükten sonra kalan tutarın, yönetmelikte aranan tutar kadar (en az) olması aranır.
Son yıllarda getirilen yeni düzenlemelerle, mülk 2018 yılından daha sonra alındıysa ve taksitleri bu tarihin sonrasında ödenecekse, taksitle satın alım da mümkün hale gelmiştir. Fakat 2018 yılından önceki taksit ödemeleri dikkate alınmamaktadır. Taksitlerin Dolar (USD / Amerikan Doları) cinsinden toplamı, işlem yapıldığı tarihteki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) efektif satış kuru göz önüne alınarak hesaplanır.
Satış vaadi ve / veya satış işlemine konu olan mülkün siciline; “Türk Vatandaşlığı Kanunu Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik 20’nci maddesi kapsamında şerh tarihi itibaren üç (3) yıl süre ile satılmayacağı ve / veya satış vaat sözleşmesi şerh tarihinden itibaren üç (3) yıl süre ile devri ya da terkininin yapılmayacağı yönünde taahhüt vardır” şeklinde bir belirtme yapılır.
Yazımızın devamında Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı başvurusu öncesi tapu edinimiyle ilgili gerekli evrakları inceleyebilirsiniz.
Tüm başvurular Tapu ile Kadastro Müdürlüğü'ne bağlı Yabancı İşler Daire Başkanlığıyla birlikte Çevre & Şehircilik Bakanlığı tarafınca değerlendirilmektedir. Herhangi bir sorunu ya da eksiği bulunmayan başvurular 7 (yedi) iş günü içerisinde sonuçlandırılmaktadır.
Yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişiler başvurularını Tapu Müdürlüğüne, yabancı sermayeye sahip şirketler ise mülkün bulunduğu yerdeki Valiliğe başvuru yapmaktadırlar.
Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı konusunda Türkiye Cumhuriyeti'nde "yabancı" kavramı, gayrimenkul edinimi açısından üç kategoride tanımlanmaktadır:
2644 sayılı Tapu Kanunu 35. maddesinde yabancı gerçek ya da tüzel kişilerin mülk edinimi hakkındaki hükümler belirtilmektedir. Buradaki 36. maddede ise yabancı sermaye sahibi şirketler hakkında hükümler belirtilmektedir.
Vatandaşları Türkiye’den gayrimenkul edinme hakkına sahip ülkeler, Bakanlar Kurulu tarafınca belirlenmektedir. Bakanlar Kurulu, gerekli gördüğü takdirde gayrimenkul edinme ile ilgili bir takım özel koşullar da uygulayabilmektedir.
Türkiye’de sadece kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulmuş olan ve tüzel bir kişiliğe sahip olan ticari şirketler, yabancı tüzel kişi olarak gayrimenkul ile sınırlı ayni haklar edinebilmektedir. Bu türdeki ticari şirketler dışındaki tüzel kişiler ise (örneğin vakıflar, dernekler, vb. gibi) gayrimenkul ve ayni haklar edinemezler.
Kendi ülkelerinin kanunları baz alınarak yabancı ülkelerde kurulan ve tüzel bir kişiliğe sahip olan ticari şirketler tarafınca gayrimenkul edinimine ise yalnızca istisnai durumlarda izin verilmektedir Bununla bilikte sadece uluslararası anlaşmaların ya da özel kanunların hükümleri tarafından öngörüldüğü takdirde mümkün kabul edilir. Bu konuya ilişkin hükümleri içermekte olan özel kanunlar arasında 6491 numaralı Türk Petrol Kanunu, 2634 numaralı Turizmi Teşvik Kanunu ve 4737 numaralı Sanayi Bölgeleri Kanunu yer almaktadır.
Önemli Not: İpotekler ile ilgili olarak, mülk üzerinde yabancı gerçek ya da tüzel kişilerin lehine oluşturulacak ipotekler ile ilgili olarak hiçbir sınırlamanın bulunmaması durumunda bir istisna öngörülmektedir.
Türkiye’de tüzel bir kişilik olarak kurulan şirketler aşağıda belirtilen koşullar uyarınca yabancılara ait şirketler kategorisi içerisinde kabul edilmektedir:
Bu şirketler, kendi ana sözleşmelerinde belirtilmiş olan faaliyetleri gerçekleştirmek amacıyla taşınmaz ve sınırlı ayni haklar edinebilmekte. Bu amaç ile şirketlerin ilk olarak taşınmazın bulunduğu valiliğe başvuru yapması gerekmektedir. Diğer taraftan ise, edinilmesi planlanan gayrimenkulün yasaklı bir askeri bölge içerisinde ya da bir askeri güvenlik bölgesi içerisinde bulunması halinde ilgili gayrimenkulün edinimi Genel Kurmay Başkanlığı'nın iznine tabi olacaktır. Taşınmazın özel güvenlik bölgesinde bulunması durumunda ise taşınmaz, ilgili bölgedeki valilik iznine tabi olacaktır. Mülk edinme başvurusunun olumlu bir şekilde sonuçlandırılması halinde valilik, şirketi ya da işletmeyi ve tapu kaydının yapılabilmesi adına Tapu Müdürlüğünü yazılı bir şekilde bilgilendirecektir.
Aşağıda belirtilen prosedürler ise valilikten izin alınmasını gerektirmemekte; bu sebeple, Tapu Müdürlüğüne yapılacak olan başvuru izin alınmaksızın doğrudan bir şekilde gerçekleştirilebilir.:
Türkiye’de yabancı kişilerin miras hakkı korunmaktadır. Bir yabancı uyruklu kişinin vefatı durumunda sahip olduğu mülk ya da mülkler mirasçılarına geçmektedir. Mirasçı kişinin gayrimenkulü edinme hakkına sahip olması gerekir. Yani mirasçının tabiiyet bakımından uygun olması ve kişi başına ile ülke genelinde toplam edinim sınırlama koşullarının da izin verilen sınırlar içerisinde olması gerekir. Bu durumda mirasçı, miras bırakılan mülkü elinde tutabilmektedir. Aksi bir durumda ilgili şahsın, söz konusu gayrimenkulü derhal devretmesi gerekir. Devredilmediği takdirde ise, Hazine ve Maliye Bakanlığı söz konusu gayrimenkulü satar ve bedelini mirasçıya öder.
Yabancı uyruklu gerçek kişilerin, Türkiye Cumhuriyeti'nde 250.000 Dolar (USD / Amerikan Doları) ve üzerindeki bir değerde gayrimenkul satın almaları durumunda istisnai prosedürler yoluyla Türk vatandaşlığına başvuru yapma hakkı verilmektedir. (Konuyla ilgili ek olarak İstisnai Yöntemlerle Türk Vatandaşlığı sayfamızı da inceleyiniz.)
Bu amaçla Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı hakkı kazanmak isteyen yabancı uyruklu kişilerin;
Tapu prosedürleri tamamlandıktan sonra yabancı uyruklu kişi, ilgili idarelere başvuru yaparak gayrimenkul sahibi için düzenlenecek olan uygunluk belgesini göndererir ve ikamet hakkı ya da vatandaşlık talep edebilir.
Söz konusu işlemin, yurt dışında düzenlenen bir vekaletname yolu ile yetkilendirilmiş bir 3. (üçüncü) şahıs tarafınca yürütülmesi durumunda vekaletname, uygulanacak prosedür ile ilgili yetkilendirmeyi içermelidir. Ek olarak vekâletnamenin şu koşulları da karşılaması gerekmektedir:
Başvuruda ek olarak gerekli kriterleri karşılayan vekâletnamenin yeminli ve noter onaylı Türkçe çevirisi de bulunmalıdır.
28 Temmuz 2016 tarihinde 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun 12. maddesinin 1. (birinci) fıkrasına eklenen (b) bendi ile birlikte;
Türkiye Cumhuriyeti Cumhurbaşkanı kararı ile Türkiye vatandaşlığı kazanabilmektedir.
18 Eylül 2018 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan yeni düzenlemelere göre, belirlenmiş kapsam ve tutarlar aşağıda belirtilmiş olup bu şartlardan herhangi birini karşılayan yabancı uyruklu kişiler, Türkiye Cumhuriyeti Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığını kazanabilmektedir.
Değerli ziyaretçimiz, Türkiye vize, Türkiye e-vize (elektronik vize), kısa dönemli ikamet (oturum izni), süresiz (uzun dönemli) ikamet, aile ya da öğrenci oturum izni, süreli - süresiz çalışma izni, Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı ya da tüm yöntemlerle Türk vatandaşlığı kazanımı, yabancıların evlilik işlemleri ve deport (sınır dışı) işlemleri için bize 0212 706 84 17 numaralı telefonumuzdan ya da dilerseniz diğer tüm iletişim bilgilerimizden ulaşabilir ve uzmanlarımızdan destek alabilirsiniz.
